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Städtereport Hannover 2011 / COMFORT Holding

Mitteilung übermittelt durch COMFORT Gesellschaft für Geschäftsflächen- und Unternehmensvermittlung Holding mbH.

Hannover: Die Region Hannover ist einer der bedeutendsten Wirtschaftsräume in Niedersachsen. Die traditionell stark durch den Fahrzeug- und Maschinenbau geprägte Landeshauptstadt ist ebenso einer der wichtigsten Versicherungsstandorte der Republik. Weiterhin werden in Hannover die größten Messen der Welt ausgerichtet. Handel, Handwerk und Industrie versorgen von hier aus nationale und internationale Märkte. Die Volkswagen AG (Bereich Nutzfahrzeuge) ist mit rund 16.000 Beschäftigten das größte Unternehmen der Stadt.

Mit rund 520.000 Einwohnern und einem Einzugsgebiet von mehr als einer Million Einwohnern gilt die Landeshauptstadt für den Einzelhandel als Nachfragegewinner unter den deutschen Großstädten. Der in der City gelegene Hauptbahnhof ist mit 250.000 Fahrgästen pro Tag der fünftmeistbefahrene Bahnhof Deutschlands. Über das wichtige und stark befahrene Autobahnkreuz Hannover-Ost verbinden die BAB 7 und BAB 2 den Norden (Flensburg und Hamburg) mit dem Süden (Würzburg, Ulm und München) sowie den Westen (Dortmund und das Ruhrgebiet) mit dem Osten (Berlin). Schon seit 1952 verfügt Hannover über einen eigenen Flughafen. Gerade durch die hohen Investitionen für die Expo 2000 hat Hannover enorm an Infrastruktur gewonnen und somit hervorragende Voraussetzungen für eine langfristig positive Entwicklung. Aufgrund dieser Rahmenbedingungen etabliert sich Hannover zusehends zu einem überregional bedeutenden Zentrum des Einzelhandels und entwickelt sich zu einer der attraktivsten Einkaufsmetropolen in Deutschland. Grund genug für Günter Rudloff und Frank Reitzig, Geschäftsführer der COMFORT Hamburg GmbH, sich in einem aktuellen COMFORT-Städtereport intensiv mit dem Einzelhandel in der niedersächsischen Metropole auseinanderzusetzen.

Der Wandel in der hannoverschen Innenstadt begann grundsätzlich mit dem erneuten Umbau des Hauptbahnhofes anlässlich der Expo im Jahr 2000. Wo früher inhabergeführte Einzelhandelshäuser wie Heutelbeck und Erdmann ihren angestammten Platz in der Innenstadt hatten, präsentieren sich unlängst Niederlassungen großer nationaler und internationaler Filialketten und verdeutlichen die steigende Attraktivität des Standortes.

„Aus Einzelhandelssicht ist Hannover derzeit auf sehr gutem Wege“, sagt Günter Rudloff. „Zahlreiche Bauprojekte, die zurzeit in den 1A-Lagen umgesetzt werden, stärken die Innenstadt als Einzelhandelsstandort nachhaltig.“ Insbesondere Investitionen in der südlichen Einzelhandelslage kompensieren zunehmend die kurzfristig eingetretene Lageverschiebung nach Eröffnung der Ernst-August-Galerie im Herbst 2008. Als wichtigste aktuelle Entwicklungen seien zu nennen: Kröpcke/Karmarschstraße, Bahnhofstraße 8/Ernst-August-Markthalle, Karstadt Living Haus, Sinn Leffers und das ehemalige Herrenhaus Erdmann. Mittelfristig wer-den diese Entwicklungen nach Ansicht der COMFORT-Experten zu einem hochattraktiven und funktionierenden Gesamtgefüge in der Hannoveraner Innenstadt führen.

Die Anzahl innerstädtischer Kauf- und Warenhausflächen markiert eine Spitzenposition in Deutschland. Das hierin liegende Flächenpotenzial und die damit verbunden Entwicklungschancen stellen für die Zukunft die größte Herausforderung für Hannovers Innenstadt dar. Das lang anhaltende Image der Innenstadt als „graue Maus“ mit mäßiger Aufenthaltsqualität hat sich im Laufe der Zeit in einen Top-Standort mit einer verstärkten nationale wie auch internationale Nachfrage der Einzelhändler entwickelt, welche die besonderen Stärken von Hannover zunehmend nutzen wollen. Interessant sei, berichtet Frank Reitzig, dass viele Hannoveraner Einzelhändler verwundert auf die Feststellung reagieren, dass Hannover zu den Einzelhandelsmetropolen mit den bundesweit höchsten Mieten in Deutschland zählt. Die Wahrnehmung der „grauen Maus“ scheint hier die Fakten einer international steigenden Nachfrage zu überstrahlen. Dabei unterstreicht die zuletzt über COMFORT erfolgte Vermittlung des spanischen Modelabels Desigual noch einmal die Bedeutung für den internationalen Handel.

Im aktuellen COMFORT-Metropolenranking belegt Hannover noch vor Nürnberg den 9. Platz und ist derzeit für den Einzelhandel die attraktivste Stadt in Niedersachsen. Die Zentralitätskennziffer von 138,3 bestätigt auch offiziell die sehr hohe Anziehungskraft auf das Umland. Diese ist vergleichbar mit Nürnberg (136,31) und liegt weit über Städten wie Stuttgart (128,81), Bremen (124,14) oder Dortmund (113,39) (BBE 2010).

Nimmt man die Kennziffer für die Einzelhandelszentralität der Bereiche Bekleidung, Textilien, Schuhe und Lederwaren, dann schlägt Hannover die vorgenannten Städte deutlich und liegt im Bundesdurchschnitt auf Platz fünf. Auch der Einzelhandelsumsatz pro m²/Verkaufsfläche kann sich sehen lassen. Mit einem Umsatz von € 4.195,00/m² liegt Hannover deutlich vor den Vergleichsstädten Bremen, Dortmund und Nürnberg. Nur Stuttgart kann hier einen höheren Wert erzielen (GFK 2009).

Die Hannoveraner Innenstadt verfügt über vier etwa gleichstarke A-Lagen, deren Mietpreise sich nach COMFORT-Angaben mit 170 – 180 Euro/m² und teilweise auch über 200 EURO/m² hinaus auf sehr hohem Niveau bewegen. Die stark konsumorientierte und hochfrequentierte Bahnhofstraße bildet vom Bahnhof aus kommend den Auftakt in die Einkaufstadt und hat sich vornehmlich als erfolgreiche Young Fashion Meile etabliert. Die größte Besonderheit ist die tieferliegende Niki-de-Saint-Phalle-Promenade, die eine künstliche Trennung der Laufwege erzeugt. Einige Konzepte auf der Bahnhofstraße nutzen diese Besonderheit und sind zusätzlich an die Promenade angebunden wie z.B. New Yorker und Galeria Kaufhof. Dies gilt auch für den neuen Mieter Desigual, der auf Vermittlung der COMFORT Hamburg GmbH in der CENTRUM Projektentwicklung der ehemaligen Ernst-August-Markthalle diesen vorteilhaften Umstand nutzt und sich ab Herbst 2011 neben edc by ESPRIT in Hannovers Innenstadt auf mehr als 1.160 m² präsentiert.

Die Georgstraße gilt nach wie vor als klassisch gewachsene innerstädtische Top-Lage und ist geprägt durch große Kaufhäuser sowie großflächige Textilanbieter. Eine hohe Mieterstabilität und ein breites Angebot machen die Attraktivität dieser Einzelhandelslage aus, die ihren stärksten Bereich zwischen Hennes & Mauritz und C&A aufweist.

Ebenso wie die Bahnhofstraße und die Georgstraße verfügt die Große Packhofstraße über eine sehr hohe Frequenz, deren Wahrnehmung zusätzlich durch die relative Enge dieser Fußgängerzone unterstützt wird. Die Große Packhofstraße weist vor dem Hintergrund der Schließung des Karstadt Living- und Technik Hauses sowie des ehemaligen Herrenhauses Erdmann das größte Entwicklungspotenzial auf. Erste Mieter sind neben Zero und TK-Maxx, die bereits im Oktober 2010 ihre Pforten geöffnet haben. Gina Tricot, dm-Drogerie und EDEKA werden das Einzelhandelsangebot komplettieren. Diese Konzepte werden dem Quartier neue Attraktivität bescheren und es nachhaltig stärken. Diese Entwicklung wird zusätzlich durch den irischen Fashion-Discounter Primark verstärkt, der im Herbst dieses Jahres das ehemalige SinnLeffers Haus in der Hannoveraner Innenstadt gekauft hat. Das Objekt verfügt auf vier Etagen über eine Gesamtfläche von 20.000 m². Der Discounter wird sich in Hannover auf ca. 8.000 m² Verkaufsfläche präsentieren. Noch im nächsten Jahr soll der niedersächsische Flagship-Store eröffnen, es wäre dann die sechste Filiale in Deutschland.

Offen ist derzeit noch, welchen Weg das von der Development Partner AG erworbene Erdmann Haus nimmt. Die interimistische Vermietung an den Wohnaccessoires Anbieter „Das Depot“ wurde nochmal bis Ende April verlängert. Fest steht allerdings jetzt schon, dass die Große Packhofstraße in jüngster Vergangenheit den größten Wandel erfahren hat.

Die wohl spannendste und baulich anspruchsvollste Projektentwicklung findet jedoch derzeit in der Karmarschstraße statt. Sie gilt als Verlängerung der Bahnhofstraße und kreuzt die Georgstraße. Die Karmarschstraße bildet den Übergang von der Konsumlage in Richtung Niveaulage und bietet traditionell eine hohe Angebotsqualität. Neben Mietern wie P&C, Wormland, Marc O´Polo und dem s.Oliver Flagship Store schätzen auch die Traditionshäuser Mäntelhaus Kaiser, I.G. von der Linde und Parfümerie Liebe Hannovers „Gute Stube“ als Standort mit überregionaler Bedeutung. Der Bereich der Karmarschstraße zwischen Sport Scheck und Markthalle, der ebenfalls in der Vergangenheit eine Verjüngungskur erfahren hat, etabliert sich mehr und mehr zu einer guten Einzelhandelslage mit regionalen Konzepten und stellt einen funktionierenden Abschluss dieses Quartiers dar.

Das in die Jahre gekommene Kröpcke, an absolut prominentester Stelle am Kreuzungspunkt der 1A-Lagen Georgstraße, Bahnhofstraße und Karmarschstraße (mit gleichzeitiger Anbindung an die Niki-de-Saint-Phalle-Promenade) gelegen, wird von dem Eigentümer und Projektentwickler CENTRUM komplett erneuert und mit einer modernen und attraktiven Fassade versehen. Peek & Cloppenburg wird hier auf einer Gesamtfläche von 12.840 m² ein sogenanntes „Weltstadthaus“ betreiben. Darüber hinaus entstehen weitere Einzelhandelsflächen mit ca. 5.900 m² in diesem Objekt. Durch die Umgestaltung des Kröpckes wird es künftig eine attraktive Ladenfront auch zur Karmarschstraße geben. Einige namhafte Konzepte haben sich schon jetzt in dieser Entwicklung eine Fläche gesichert, wie z.B. der Münchner Herrenausstatter Eckerle, der die durch die Schließung des Erdmann Hauses entstandene Lücke für Herrenbekleidung in Hannover schließen wird.

Als Folge der anhaltend starken Nachfrage aller nationalen und internationalen Einzelhändler nach Flächen in den 1A-Lagen haben sich die Mietpreise für frei werden-de Ladenlokale nach COMFORT-Erhebungen in den letzten Jahren stetig nach oben entwickelt und liegen für kleinere Ladenlokale mit Verkaufsflächen zwischen 80 und 120 Quadratmetern in der besten Lage, der Georgstraße bei mittlerweile 180 Euro/m². In den letzten fünf Jahren steigerten sich die Mietpreise um glatt 20 Prozent. „Dies“, meint Frank Reitzig, „ist ein eindeutiger Gradmesser für die Attraktivität des Standortes und den Einzelhandel, der Mietpreise in der Regel nur in einer Höhe akzeptiert, die das Umsatzpotenzial vor Ort realistisch widerspiegeln.“

„Mit der Entwicklung des Kröpcke-Centers und den weiteren Aktivitäten in der Innenstadt wird ein entscheidender Gegenpol zum Einzelhandelsschwerpunkt des ECE-Centers am Bahnhof geschaffen, welches für das Gleichgewicht der Einzelhandelsstruktur in Hannovers Innenstadt von großer Bedeutung ist“, resümiert Frank Reitzig.

Entsprechend der hohen Nachfrage von Einzelhändlern ist die Stadt nach Angaben der COMFORT-Experten aber auch ein gefragter Standort für Immobilieninvestoren. Die vielen Neu- und Umbauten der jüngsten Vergangenheit und die aktuellen Projektentwicklungen seien hierfür ein sichtbares Zeichen. Neben der Gruppe der Projektentwickler (die CENTRUM entwickelt derzeit zwei Immobilien, die Sahle Gruppe kaufte das Karstadt Heim- und Technikhaus und die Development Partner AG erwarb das Erdmann Haus) sind institutionelle Investoren wie z. B. Fondsgesellschaften (DEKA erwarb das Rosenquartier) an Hannover interessiert. Wohl auch deshalb, erklärt Günter Rudloff, weil die Anfangsrenditen in Hannovers Top-Lagen mit ca. 5,4 – 5,8% noch etwas höher liegen, als in vergleichbar starken Einzelhandelsstandorten wie Stuttgart, Düsseldorf oder Frankfurt.

Die Hannoveraner Innenstadt, erklären Rudloff und Reitzig abschließend, ist somit fit für die Zukunft und erfüllt alle Voraussetzungen, sich auch langfristig stabil weiter zu entwickeln. Diese stabile Entwicklung kann allerdings aufgrund Einzelhandelsentwicklungen im weiteren Umfeld, wie der nur zwei Kilometer von der Innenstadt entfernte Lindenpark mit ca. 35.000m² Einzelhandelsfläche oder die Revitalisierungen und Erweiterungen in Garbsen, Langenhagen oder Laatzen getrübt werden. All diese würden die starke Hannoveraner Innenstadt zwar nicht nachhaltig schädigen, hätten aber eine Schwächung der Innenstadt zur Folge.

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